양도소득세 비과세 적용받지 못한 사례, 법규, 절차, 전환시기

   자신이 살고 있던 주택이 재개발로 이사 가는 경우가 있습니다. 이때, 다른 곳에 주택을 임차하는 경우도 있지만 매매하여 구입해서 가는 경우도 있습니다. 이때, 조심해야 할 부분이 있습니다. 양도소득세 비과세 적용받지 못한 사례에 대해 알아보겠습니다.

 

 

출처 : 국세청 홈페이지

 

실수 사례 해석

 

   A주택을 보유하고 있는 홍길동 씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라 2021년 3월경에 B주택을 취득하여 거주하다가 2024년 2월 양도하였습니다. 충분히 2년 이상 거주하고 양도하였습니다. 홍길동씨는 A주택의 사업시행기간 동안 B주택에 1년 이상 거주하고 대체주택 특례에 따라 비과세 신고을 하였습니다. 하지만 결과는 비과세를 적용받지 못합니다. 이유는 B주택의 취득시점이 사업시행인가일 전에 취득하였다는 사실로 비과세를 적용받지 못합니다. 

 

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사업시행기간 중 거주할 대체주택에 대해 비과세 특례를 적용받기 위한 충족 요소

 

대체주택	취득요건	1. 사업시행인가일 이후 대체주택 취득해야 합니다. 2. 대체주택 취득 당시 1주택이어야 합니다.
	거주요건	대체주택에서 1년 이상 거주해야 합니다.
	양도요건	재개발 ·재건축 주택 '완성 전' 또는 '완성된 날로부터 3년 이내'이어야 합니다.
신축주택	거주요건	재개발  ·재건축 주택이 완성되고 3년 이내 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

 

  재개발 ·재건축 사업시행기간 동안 거주할 대체주택을 취득하는 경우 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는지에 따라 비과세 적용이 달라질 수 있으므로 비과세 요건에 맞춰 부동산 취득  ·양도 계획을 미리 준비해야 합니다.

 

 

조합원입주권의 정의_[소득세법 제88]

 

   "조합원입주권"이란 [도시 및 주거환경정비법] 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법] 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 그래서 사업시행계획인가가 떨어졌는지 꼭 확인하고 대체주택을 구입하셨야 합니다.

 

  대체주택 특례 적용 시 "1 주택을 소유한 1세대"로 적용됩니다. [소득세법 시행령] 제156조의 2제 5항 제1호의 규정을 적용함에 있어, 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모 재건축사업등의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 세대원 전원이 거주해야 합니다. 단, 취학, 질별의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우도 예외로 인정해 줍니다.

 

 

재개발 사업과 재건축 사업 및 추진 절차

 

   재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 및 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업입니다.

 

   반면에 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후 및 불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주건 환경을 개선하기 위한 사업입니다. 

 

   추진절차는 1단계 사업준비 단계입니다. 기본계획수립 및 정비구역 지정을 하는 단계입니다. 2단계 사업시행 단계입니다. 조합설립 및 사업시행인가를 득하는 단계입니다. 사업시행인가를 득하는 시점이 2단계에 있습니다. 3단계는 관리처분계획 단계입니다. 분양시청 및 조합원 모집, 관리처분계획인가를 득하는 단계입니다. 마지막으로 4단계는 완료단계입니다. 착공 및 일반 분양, 이전고시 및 청산 단계입니다. 

 

 

재개발  ·재건축 권리 전환시기

 

   재개발  ·재건축사업 등이 시행되면 사업시행 단계별로 부동산(종전주택)이 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원 입주권)로 전환되었다가 다시 재건축주택의 준공일(사용승인일)에 부동산으로 전환됩니다.

 

관리처분계획인가일 이후 취득해야 입주권으로 봄

 

   양도소득세법상 정비사업 진행 중인 부동산을 취득하는 경우 관리처분계획인가일 전에 매수하면 부동산 취득으로 보고 이후에 매수해야 입주권 취득으로 봅니다. 추후에 양도소득세 비과세 대상과 연관되었으니, 관리처분계획인가일 시점의 파악은 매우 중요합니다. 

 

  다시 정리하면 재개발  ·재건축은 관리처분계획인가일 기준, 소규모 재건축은 사업시행계획인가일 기준, 자율주택정비 및 가로주택정비, 소규모 재개발은 사업시행계획인가일 기준입니다.